Patrimoine et entreprise

La transmission d’un patrimoine est un moment clé qui soulève des questions fiscales complexes. À Bordeaux, où le marché immobilier a connu une forte valorisation ces dernières années, les droits de succession peuvent représenter des montants considérables. Me Alexis Germe, avocat fiscaliste à Bordeaux, vous accompagne pour anticiper la fiscalité successorale et contester les évaluations de l’administration si nécessaire.

Les droits de succession : principes fondamentaux

Les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession et de donation) sont régis par les articles 777 et suivants du CGI. Le calcul des droits repose sur trois éléments : la valeur du patrimoine transmis, le lien de parenté avec le défunt, et les abattements applicables.

Les abattements

L’article 779 du CGI prévoit les abattements suivants sur la part nette revenant à chaque héritier :

• 100 000 € par enfant (ou par ascendant en ligne directe)
• 159 325 € pour un héritier en situation de handicap (cumulable avec les autres abattements)
• 15 932 € par frère ou sœur
• 7 967 € par neveu ou nièce

Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans. Cela signifie qu’une donation consentie plus de 15 ans avant le décès n’est pas prise en compte pour le calcul des droits de succession, ce qui ouvre des possibilités d’optimisation fiscale par anticipation.

Le barème progressif

L’article 777 du CGI fixe le barème des droits de succession en ligne directe (parent vers enfant) :

• 5 % jusqu’à 8 072 €
• 10 % de 8 072 € à 12 109 €
• 15 % de 12 109 € à 15 932 €
• 20 % de 15 932 € à 552 324 €
• 30 % de 552 324 € à 902 838 €
• 40 % de 902 838 € à 1 805 677 €
• 45 % au delà de 1 805 677 €

Pour les transmissions entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis 45 % au delà. Entre personnes non parentes, le taux atteint 60 %. L’enjeu de la qualification du lien de parenté et de la valorisation du patrimoine est donc considérable.

L’évaluation du patrimoine : un enjeu majeur à Bordeaux

L’assiette des droits de succession repose sur la valeur vénale des biens au jour du décès. À Bordeaux, l’évaluation des biens immobiliers est souvent le point le plus sensible du dossier successoral.

L’administration fiscale peut contester la valeur déclarée si elle l’estime insuffisante. Elle s’appuie sur des termes de comparaison : des ventes récentes de biens similaires dans le même quartier bordelais. Si elle considère que le bien a été sous évalué, elle peut procéder à un redressement des droits de succession.

À l’inverse, vous pouvez contester une surévaluation en produisant vos propres comparables : ventes récentes, état du bien (travaux à prévoir, servitudes, occupation par un locataire). La présence d’un locataire en place justifie généralement une décote de 10 à 20 % sur la valeur libre.

Anticiper la succession : les outils d’optimisation

Les donations de son vivant

La donation permet de transmettre de son vivant en profitant des abattements de 100 000 € par enfant, renouvelables tous les 15 ans. Sur 30 ans, un couple peut ainsi transmettre jusqu’à 400 000 € par enfant en franchise de droits (2 × 100 000 € × 2 renouvellements). Cette stratégie est d’autant plus efficace que la valeur des biens est faible au moment de la donation.

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (droit d’usage et de perception des revenus) de la nue propriété. Le donateur conserve l’usufruit et donne la nue propriété. La valeur de la nue propriété est calculée selon un barème fiscal fixé par l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue propriété est faible, et donc plus les droits de donation sont réduits.

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire.

La transmission via une SCI

La détention de l’immobilier via une SCI permet de donner des parts sociales plutôt que le bien lui même. Les parts de SCI bénéficient généralement d’une décote par rapport à la valeur de l’actif net immobilier (illiquidité, contraintes statutaires). Cette décote, habituellement comprise entre 10 et 30 %, réduit l’assiette des droits de donation.

Le cumul donation de parts en nue propriété + décote SCI est l’un des montages les plus efficaces en matière de transmission patrimoniale. Il doit cependant être correctement structuré pour éviter une requalification en abus de droit.

Contester un redressement en matière successorale

L’administration peut contester la valeur déclarée d’un bien dans la déclaration de succession. Si vous recevez une proposition de rectification portant sur la valeur d’un bien immobilier à Bordeaux, vous disposez des mêmes voies de recours qu’en matière d’impôts directs : réponse à la proposition de rectification, recours hiérarchique, saisine de la Commission départementale de conciliation (spécifique aux droits d’enregistrement), et contentieux devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux (et non le tribunal administratif, les droits de succession relevant de la juridiction judiciaire conformément à l’article L199 du LPF).

L’argument principal de contestation porte sur les termes de comparaison utilisés par l’administration. Si les biens retenus ne sont pas véritablement comparables (superficie différente, état différent, localisation différente dans Bordeaux), les rectifications peuvent être remises en cause.

Me Alexis Germe : votre avocat fiscaliste pour les successions à Bordeaux

Maître Alexis Germe est avocat au Barreau de Bordeaux, spécialisé en droit fiscal. Il intervient en matière de fiscalité successorale : anticipation de la transmission (donations, démembrement, SCI), déclaration de succession, et contestation des évaluations de l’administration fiscale.

Vous préparez une transmission patrimoniale ou vous contestez un redressement en matière successorale à Bordeaux ? Contactez le Cabinet pour une consultation confidentielle.

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil courant pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à Bordeaux. Elle offre une souplesse de gestion et des possibilités d’optimisation fiscale significatives. Encore faut il maîtriser les règles qui la gouvernent, car une SCI mal structurée peut entraîner des conséquences fiscales lourdes. Me Alexis Germe, avocat fiscaliste à Bordeaux, conseille les propriétaires et investisseurs girondins sur la fiscalité de leur SCI.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : un choix déterminant

Le choix du régime fiscal est la première décision structurante lors de la création d’une SCI.

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : le régime par défaut

Par défaut, la SCI relève du régime de transparence fiscale prévu par l’article 8 du CGI. Ce régime signifie que la SCI n’est pas elle même imposée : ce sont les associés qui sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices correspondant à leurs droits dans la société.

Les revenus locatifs perçus par la SCI sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, selon les règles de l’article 156 du CGI. Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière) viennent en déduction des loyers perçus. Si les charges excèdent les revenus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an.

La plus value de cession d’un bien détenu par une SCI à l’IR relève du régime des plus values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif pour durée de détention aboutissant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : un choix structurant

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option, révocable uniquement au cours des cinq premiers exercices sous conditions formelles, modifie profondément le traitement fiscal :

• Amortissement du bien immobilier : contrairement au régime IR, la SCI à l’IS peut amortir l’immeuble (hors terrain), ce qui réduit le résultat imposable. Sur un immeuble à Bordeaux d’une valeur de 300 000 € (hors terrain), un amortissement sur 30 ans génère une charge déductible d’environ 10 000 € par an.
• Taux d’IS réduit : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 % au delà.
• Réinvestissement : les bénéfices conservés dans la société ne sont pas imposés entre les mains des associés tant qu’ils ne sont pas distribués.
• Plus value de cession : en contrepartie, la plus value est calculée sur la valeur nette comptable (après déduction des amortissements pratiqués), ce qui peut générer une plus value imposable très élevée lors de la revente.

Le choix entre IR et IS dépend de votre stratégie : êtes vous dans une logique de revenus complémentaires (IR souvent préférable) ou de capitalisation et réinvestissement (IS souvent plus avantageux) ? Un avocat fiscaliste peut modéliser les deux scénarios sur la durée pour identifier l’option la plus adaptée à votre situation.

Les obligations déclaratives de la SCI

Qu’elle soit à l’IR ou à l’IS, la SCI est soumise à des obligations déclaratives. Le non respect de ces obligations peut entraîner des pénalités.

• SCI à l’IR : déclaration de résultat n° 2072 (revenus fonciers de la société), à déposer chaque année. Chaque associé reporte ensuite sa quote part sur sa déclaration de revenus personnelle.
• SCI à l’IS : déclaration de résultat n° 2065 (liasse fiscale complète), tenue d’une comptabilité commerciale, et obligations liées à l’IS (acomptes, solde, etc.).

L’article 1728 du CGI sanctionne le défaut ou retard de déclaration par une majoration de 10 %, pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de défaut de déclaration dans les 30 jours suivant une mise en demeure.

La SCI comme outil de transmission patrimoniale

L’un des intérêts majeurs de la SCI à Bordeaux réside dans la transmission du patrimoine immobilier. La donation de parts de SCI présente plusieurs avantages par rapport à la donation directe d’un bien immobilier :

• Fractionnement : il est possible de donner des parts progressivement, en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant)
• Décote : les parts de SCI sont généralement évaluées avec une décote (illiquidité, absence de pouvoir de gestion pour les associés minoritaires), ce qui réduit la base taxable
• Démembrement : la donation de la nue propriété des parts tout en conservant l’usufruit permet de transmettre le patrimoine tout en conservant les revenus locatifs et le contrôle de la gestion

Les risques fiscaux de la SCI

La SCI n’est pas un bouclier fiscal. Plusieurs risques doivent être anticipés.

La requalification en activité commerciale

Si la SCI exerce une activité commerciale (location meublée de manière habituelle, achat revente), elle peut être requalifiée d’office à l’IS par l’administration fiscale. Cette requalification a des conséquences rétroactives potentiellement lourdes : rappel d’IS sur les exercices non prescrits, remise en cause des déficits fonciers imputés par les associés, et pénalités.

L’abus de droit

Un montage via SCI dont le but exclusif ou principal est de réduire la charge fiscale sans substance économique réelle peut être qualifié d’abus de droit au sens de l’article L64 ou L64 A du LPF. La pénalité est alors une majoration de 80 % (abus de droit classique) ou 40 % (mini abus de droit) conformément à l’article 1729 du CGI.

Le contrôle fiscal de la SCI

La SCI peut faire l’objet d’une vérification de comptabilité dans les mêmes conditions qu’une entreprise. Le vérificateur examinera notamment la réalité des charges déduites, la conformité des déclarations, et la cohérence entre le régime fiscal choisi et l’activité réellement exercée.

Me Alexis Germe : votre avocat fiscaliste pour la SCI à Bordeaux

Maître Alexis Germe est avocat au Barreau de Bordeaux, spécialisé en droit fiscal. Il conseille les investisseurs immobiliers bordelais sur la structuration fiscale de leur SCI : choix du régime d’imposition, optimisation des revenus fonciers, stratégie de transmission patrimoniale, et défense en cas de contrôle fiscal ou de redressement.

Vous détenez ou envisagez de créer une SCI à Bordeaux ? Contactez le Cabinet pour une consultation personnalisée sur la fiscalité de votre projet immobilier.

L’optimisation fiscale consiste à utiliser les dispositifs prévus par la loi pour réduire légalement sa charge d’impôt. Contrairement à la fraude fiscale, qui est un délit pénal, l’optimisation s’inscrit dans le cadre légal. Encore faut il connaître les mécanismes disponibles et savoir les mettre en œuvre correctement. Me Alexis Germe, avocat fiscaliste à Bordeaux, conseille entreprises et particuliers pour structurer leur fiscalité de manière efficace et sécurisée.

Optimisation fiscale : ce que dit la loi

Le principe est clair : le contribuable n’est pas tenu de choisir la voie fiscalement la plus lourde. Le Conseil d’État a consacré cette liberté de gestion dans sa jurisprudence constante. Cependant, cette liberté a une limite : l’abus de droit. L’article L64 du LPF permet à l’administration de sanctionner les montages qui, bien que conformes à la lettre de la loi, ont été mis en place dans un but exclusivement fiscal et sont contraires à l’intention du législateur.

L’enjeu de l’optimisation fiscale est donc de rester dans le cadre de la loi tout en exploitant pleinement les dispositifs qu’elle offre. C’est tout l’intérêt de se faire accompagner par un avocat fiscaliste : sécuriser juridiquement chaque choix fiscal.

Optimisation fiscale pour les entreprises à Bordeaux

Le report des déficits

L’article 209 du CGI permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de reporter leurs déficits en avant sur les exercices suivants. Ce report est plafonné à 1 000 000 € majoré de 50 % du bénéfice imposable excédant ce seuil. Le solde non imputé est reportable sans limitation de durée.

L’article 220 quinquies du CGI offre également la possibilité d’un report en arrière (carry back) : le déficit d’un exercice peut être imputé sur le bénéfice de l’exercice précédent, dans la limite de 1 000 000 €, générant une créance sur le Trésor.

Les amortissements et provisions

La politique d’amortissement est un levier d’optimisation majeur. L’amortissement dégressif, prévu par l’article 39 A du CGI, permet d’accélérer la déduction fiscale des investissements dans certains biens d’équipement. Pour une entreprise bordelaise qui investit dans du matériel, cela signifie une réduction plus rapide de la base imposable dans les premières années.

Les provisions pour risques et charges, lorsqu’elles sont justifiées et probables, constituent également des charges déductibles qui réduisent le résultat imposable.

Le choix du régime fiscal

Le choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS) a des conséquences considérables. Une SARL de famille à Bordeaux peut opter pour l’IR sous certaines conditions. Une SAS peut opter temporairement pour l’IR pendant ses cinq premiers exercices. Ces choix dépendent du profil de l’entreprise, de sa rentabilité, et de la situation personnelle de ses dirigeants.

Les crédits et réductions d’impôt

De nombreux dispositifs permettent de réduire directement l’impôt dû. Le Crédit d’Impôt Recherche (CIR) est l’un des plus puissants : il représente 30 % des dépenses de recherche et développement jusqu’à 100 millions d’euros. L’article 200-0 A du CGI encadre le plafonnement global des avantages fiscaux pour les particuliers, mais les crédits d’impôt professionnels obéissent à leurs propres règles.

Optimisation fiscale pour les particuliers à Bordeaux

Les revenus fonciers et le déficit foncier

L’article 156 du CGI permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global un déficit foncier plafonné à 10 700 € par an, à condition que ce déficit résulte de charges autres que les intérêts d’emprunt. Les dépenses de travaux de rénovation sur un bien locatif à Bordeaux peuvent ainsi générer un déficit déductible qui réduit l’imposition globale.

L’excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme est particulièrement intéressant dans le marché immobilier bordelais, où les biens anciens nécessitant des travaux sont nombreux.

L’investissement immobilier via une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil courant d’optimisation patrimoniale. Soumise par défaut à l’IR en application de l’article 8 du CGI (transparence fiscale), elle permet notamment de :

• Faciliter la transmission du patrimoine immobilier par donation de parts (avec décotes applicables)
• Déduire les charges et les travaux des revenus fonciers
• Opter pour l’IS si la stratégie le justifie (amortissement du bien, réinvestissement des bénéfices)

Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs de détention et de votre horizon de cession. Un avocat fiscaliste peut modéliser les deux scénarios pour déterminer l’option la plus avantageuse.

Les charges déductibles du revenu global

L’article 156 du CGI énumère les charges déductibles du revenu global : pensions alimentaires versées en exécution d’une décision de justice, cotisations d’épargne retraite (PER) dans les limites prévues par l’article 163 quatervicies du CGI, et certains déficits catégoriels. La maximisation de ces déductions, dans le respect de la loi, est un levier d’optimisation accessible à tout contribuable.

La frontière entre optimisation et abus de droit

La limite entre optimisation fiscale légitime et abus de droit est parfois ténue. L’administration dispose de deux outils pour sanctionner les montages abusifs :

• L’abus de droit classique (article L64 du LPF) : vise les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale d’un texte à l’encontre des objectifs poursuivis par ses auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder l’impôt. Pénalité : majoration de 80 % conformément à l’article 1729 du CGI.
• Le mini abus de droit (article L64 A du LPF, introduit en 2019) : vise les montages dont le motif principal (et non plus exclusif) est de réduire la charge fiscale. La pénalité est alors la majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Sécuriser un montage d’optimisation passe par une analyse rigoureuse de sa substance économique et de sa conformité aux textes. C’est précisément le rôle d’un avocat fiscaliste : valider que chaque opération est juridiquement solide et résistera à un éventuel contrôle fiscal.

Me Alexis Germe : votre avocat fiscaliste à Bordeaux pour l’optimisation

Maître Alexis Germe est avocat au Barreau de Bordeaux, spécialisé en droit fiscal. Il conseille les entreprises et les particuliers de Bordeaux et de Gironde dans la structuration de leur fiscalité : choix du régime d’imposition, montages patrimoniaux, SCI, optimisation des revenus fonciers, crédits d’impôt, et sécurisation juridique des opérations.

Vous souhaitez optimiser votre fiscalité en toute sécurité ? Contactez le Cabinet pour un rendez vous confidentiel. Chaque situation est unique et mérite une analyse personnalisée.