Fiscalité des successions à Bordeaux : anticiper et contester

La transmission d’un patrimoine est un moment clé qui soulève des questions fiscales complexes. À Bordeaux, où le marché immobilier a connu une forte valorisation ces dernières années, les droits de succession peuvent représenter des montants considérables. Me Alexis Germe, avocat fiscaliste à Bordeaux, vous accompagne pour anticiper la fiscalité successorale et contester les évaluations de l’administration si nécessaire.

Les droits de succession : principes fondamentaux

Les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession et de donation) sont régis par les articles 777 et suivants du CGI. Le calcul des droits repose sur trois éléments : la valeur du patrimoine transmis, le lien de parenté avec le défunt, et les abattements applicables.

Les abattements

L’article 779 du CGI prévoit les abattements suivants sur la part nette revenant à chaque héritier :

• 100 000 € par enfant (ou par ascendant en ligne directe)
• 159 325 € pour un héritier en situation de handicap (cumulable avec les autres abattements)
• 15 932 € par frère ou sœur
• 7 967 € par neveu ou nièce

Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans. Cela signifie qu’une donation consentie plus de 15 ans avant le décès n’est pas prise en compte pour le calcul des droits de succession, ce qui ouvre des possibilités d’optimisation fiscale par anticipation.

Le barème progressif

L’article 777 du CGI fixe le barème des droits de succession en ligne directe (parent vers enfant) :

• 5 % jusqu’à 8 072 €
• 10 % de 8 072 € à 12 109 €
• 15 % de 12 109 € à 15 932 €
• 20 % de 15 932 € à 552 324 €
• 30 % de 552 324 € à 902 838 €
• 40 % de 902 838 € à 1 805 677 €
• 45 % au delà de 1 805 677 €

Pour les transmissions entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis 45 % au delà. Entre personnes non parentes, le taux atteint 60 %. L’enjeu de la qualification du lien de parenté et de la valorisation du patrimoine est donc considérable.

L’évaluation du patrimoine : un enjeu majeur à Bordeaux

L’assiette des droits de succession repose sur la valeur vénale des biens au jour du décès. À Bordeaux, l’évaluation des biens immobiliers est souvent le point le plus sensible du dossier successoral.

L’administration fiscale peut contester la valeur déclarée si elle l’estime insuffisante. Elle s’appuie sur des termes de comparaison : des ventes récentes de biens similaires dans le même quartier bordelais. Si elle considère que le bien a été sous évalué, elle peut procéder à un redressement des droits de succession.

À l’inverse, vous pouvez contester une surévaluation en produisant vos propres comparables : ventes récentes, état du bien (travaux à prévoir, servitudes, occupation par un locataire). La présence d’un locataire en place justifie généralement une décote de 10 à 20 % sur la valeur libre.

Anticiper la succession : les outils d’optimisation

Les donations de son vivant

La donation permet de transmettre de son vivant en profitant des abattements de 100 000 € par enfant, renouvelables tous les 15 ans. Sur 30 ans, un couple peut ainsi transmettre jusqu’à 400 000 € par enfant en franchise de droits (2 × 100 000 € × 2 renouvellements). Cette stratégie est d’autant plus efficace que la valeur des biens est faible au moment de la donation.

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (droit d’usage et de perception des revenus) de la nue propriété. Le donateur conserve l’usufruit et donne la nue propriété. La valeur de la nue propriété est calculée selon un barème fiscal fixé par l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue propriété est faible, et donc plus les droits de donation sont réduits.

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire.

La transmission via une SCI

La détention de l’immobilier via une SCI permet de donner des parts sociales plutôt que le bien lui même. Les parts de SCI bénéficient généralement d’une décote par rapport à la valeur de l’actif net immobilier (illiquidité, contraintes statutaires). Cette décote, habituellement comprise entre 10 et 30 %, réduit l’assiette des droits de donation.

Le cumul donation de parts en nue propriété + décote SCI est l’un des montages les plus efficaces en matière de transmission patrimoniale. Il doit cependant être correctement structuré pour éviter une requalification en abus de droit.

Contester un redressement en matière successorale

L’administration peut contester la valeur déclarée d’un bien dans la déclaration de succession. Si vous recevez une proposition de rectification portant sur la valeur d’un bien immobilier à Bordeaux, vous disposez des mêmes voies de recours qu’en matière d’impôts directs : réponse à la proposition de rectification, recours hiérarchique, saisine de la Commission départementale de conciliation (spécifique aux droits d’enregistrement), et contentieux devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux (et non le tribunal administratif, les droits de succession relevant de la juridiction judiciaire conformément à l’article L199 du LPF).

L’argument principal de contestation porte sur les termes de comparaison utilisés par l’administration. Si les biens retenus ne sont pas véritablement comparables (superficie différente, état différent, localisation différente dans Bordeaux), les rectifications peuvent être remises en cause.

Me Alexis Germe : votre avocat fiscaliste pour les successions à Bordeaux

Maître Alexis Germe est avocat au Barreau de Bordeaux, spécialisé en droit fiscal. Il intervient en matière de fiscalité successorale : anticipation de la transmission (donations, démembrement, SCI), déclaration de succession, et contestation des évaluations de l’administration fiscale.

Vous préparez une transmission patrimoniale ou vous contestez un redressement en matière successorale à Bordeaux ? Contactez le Cabinet pour une consultation confidentielle.