Avocat en fiscalité immobilière à Bordeaux

FAQ

Foire aux questions : Maître Alexis Germe, votre avocat en fiscalité immobilière à Bordeaux

Vous vendez, investissez ou gérez un patrimoine immobilier ? Les réponses aux questions les plus fréquentes sont dans notre FAQ.

• + Quels abattements s’appliquent sur les plus-values immobilières ?

  Pour les biens bâtis, l’abattement pour durée de détention est de 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis 4 % pour la 22e année, conduisant à une exonération totale d’IR après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e, puis 9 % par an au-delà, avec une exonération totale après 30 ans. Les terrains à bâtir ne bénéficient d’aucun abattement pour durée de détention depuis 2012. Des abattements exceptionnels ont pu s’appliquer dans certaines zones selon les lois de finances successives.

• + Comment fonctionne l’IFI et comment réduire la base imposable ?

  L’IFI frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le taux varie de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches. Pour réduire la base imposable, plusieurs leviers existent : exclure les biens professionnels utilisés dans le cadre de votre activité, déduire les dettes contractées pour l’acquisition ou la rénovation des biens imposables, démembrer la propriété (seul l’usufruitier est imposable sauf exceptions), et contester les valorisations administratives jugées excessives. La qualification animatrice d’une société holding peut aussi permettre d’exclure les parts de cette holding de l’assiette IFI.

• + Vaut-il mieux créer une SCI à l’IR ou à l’IS ?

  La SCI à l’IR (transparence fiscale) convient aux patrimoines à détention longue : les revenus sont imposés à l’IR au nom des associés, la plus-value à la revente bénéficie des abattements pour durée de détention et peut être totalement exonérée après 30 ans. La SCI à l’IS permet d’amortir le bien (avantage à court terme) et de faire remonter les résultats via des dividendes. En revanche, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui génère une imposition souvent très élevée. L’option IS est généralement avantageuse pour les patrimoines à rotation rapide, pas pour la détention longue.

• + Qu’est-ce que le régime LMNP et quels sont ses avantages ?

  Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un régime BIC permettant de déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier des revenus locatifs. L’amortissement peut représenter 2 à 4 % de la valeur du bien par an, ce qui réduit fortement, voire annule, la base imposable pendant des années. Contrairement à la location nue, les déficits LMNP (hors LMP) ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables sur les revenus meublés des 10 années suivantes. Le statut nécessite que le logement soit effectivement meublé selon la liste légale et que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

• + Quand risque-t-on une requalification en marchand de biens ?

  La requalification en marchand de biens intervient lorsque l’administration considère que les opérations immobilières constituent une activité professionnelle habituellement exercée avec intention spéculative. Les critères retenus sont : la répétition des opérations (généralement deux cessions suffisent), la brièveté des délais de détention, la réalisation de travaux importants avant revente et la constitution d’un stock de biens. Les conséquences sont lourdes : imposition des bénéfices à l’IR ou à l’IS (taux plein), assujettissement à la TVA immobilière sur les cessions, et droits de mutation réduits à l’achat en contrepartie. Des majorations de 40 % pour manquement délibéré s’ajoutent souvent.

• + La plus-value de la résidence principale est-elle toujours exonérée ?

  L’exonération de plus-value sur la résidence principale s’applique au logement constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession. L’administration vérifie l’effectivité de l’occupation : la domiciliation fictive ne suffit pas. Si le logement a été loué avant la cession, seule la quote-part correspondant à la période d’occupation principale est exonérée. En cas de déménagement avant la vente, un délai d’un an est toléré si le logement est resté vide et mis en vente. Au-delà, la plus-value peut être partiellement ou totalement imposée. La dépendance immédiate (garage, jardin) est exonérée si elle est cédée simultanément.

• + Quelles charges sont déductibles en location nue ?

  Au régime réel, les charges déductibles des revenus fonciers comprennent : les intérêts d’emprunt (y compris l’assurance emprunteur), les frais de gestion et d’administration (agence, syndic, comptable), les primes d’assurance, les travaux d’entretien et de réparation (mais pas les travaux d’agrandissement ni de construction), la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire) et les frais de procédure en cas de litige. Les travaux d’amélioration sont déductibles pour les locaux d’habitation mais pas pour les locaux professionnels. Les dépenses en capital (construction, agrandissement) ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.

• + Peut-on contester les droits de mutation réclamés par l’administration ?

  Oui. L’administration peut procéder à une rectification du prix stipulé dans l’acte si elle estime que la valeur vénale réelle est supérieure. Elle s’appuie sur des termes de comparaison (ventes similaires) pour justifier sa valorisation. Le contribuable dispose du droit de contester ces termes de comparaison et de produire ses propres références. La procédure suit les règles du contentieux fiscal : réclamation préalable, puis saisine du tribunal de grande instance (et non le tribunal administratif, car les droits d’enregistrement relèvent de la compétence judiciaire). Maître Alexis Germe connaît les deux procédures et assure la défense devant les deux ordres de juridiction.

• + Comment se déroule un contrôle fiscal portant sur des revenus fonciers ?

  Un contrôle des revenus fonciers peut prendre la forme d’un simple examen de déclarations (contrôle sur pièces) ou d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP). L’administration examine la cohérence entre les loyers déclarés et les baux, vérifie la réalité des charges déduites (factures, justificatifs de paiement) et contrôle la nature des travaux (entretien déductible vs construction non déductible). Elle peut aussi remettre en cause la qualification LMNP ou LMP, ou requalifier une activité en marchand de biens. Maître Alexis Germe assiste le contribuable dès la réception de l’avis de vérification, négocie avec le vérificateur et conteste les redressements injustifiés.